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부동산아파트임대

노력한 만큼 빛을 발하는 "임대 전략"

리서치센터
2020.02.14 조회수951

매매 후 잔금일까지 임대를 맞추지 못한다면 집 담보 대출+개인자금으로 잔금을 치러야 한다. 이럴 경우, 세입자를 구하기까지 다달이 나가는 대출이자와 대출을 갚을 때 나가는 중도상환수수료까지 지불해야 한다. 웬만한 월급쟁이 한 달 월급이 나갈 수 있는 만큼 투자의 핵심은 "임대를 잘 놓는 것"이라고 할 수 있다. 물건을 싸게 사서 임대를 잘 놓아야 최소한의 투자금으로 레버리지를 제대로 활용하는 셈이다.

많은 임대 물건 중 내 것을 제대로 돋보이게 해 선택받을 수 있도록 하는 노하우가 필요하다. "내가 알아서 빼줄게"라는 부동산 중개소의 말 한마디에 손놓고 있다가는 인간에 대한 배신감과 함께 금전적 손해까지 고스란히 감당해야 한다는 것을 반드시 기억하자.


Step 1. 단지 내 전세 물건 파악하고 임대 놓기

중개소에서는 매매 물건이든 전세 물건이든 그것이 몇 번째로 나갈 것인지 대부분 알고 있다. 그 순서에서 내 것이 가장 빼기 쉬운 물건이 되어야만 적극적으로 작업을 해준다. 경쟁 물건이 많은데 그 중에서 내 물건이 눈에 들어오게 하려면 어떻게 해야 할까? 내가 전세를 구하는 임차인이라고 했을 때, 어떤 집에 들어가 살고 싶을까를 생각해보면 쉽다. 1) 전세가는 저렴하면서, 2)수리가 잘되어 새 집처럼 깨끗하고, 3) 세입자가 원하는 날짜에 입주할 수 있어야 한다. 이 세 가지 중 하나라도 부족하다면, 보완하는 작업을 처음으로 해야 한다.

보통 네이버 중개소에 올라온 전세 개수는 정확하지 않다. 한 개의 물건을 열 개의 중개소에 내놓았다면 열 개로 올라가 있는데, 초보들은 이것을 모르고 100개의 전세가 있으면 진짜로 100개의 전세가 있다고 생각한다. 자신이 매입한 중개소에 전세가 몇 개고 현황이 어떠한지 최소한의 상황 파악도 못했다는 증거다. 상황이 안 좋을수록 파악을 빠르게하고 전략적으로 움직여야 한다.


Step 2. 세입자 협조 구하기

새로운 세입자가 집을 보러 오면 매도자는 자신의 집을 판 것이니 잘 보여주지만, 세입자는 경우가 다르다. 때문에 거주하는 세입자가 있다면 임대를 내놓기 전에 문자를 보내거나 혹은 직접 찾아가 양해를 구하고 마음을 얻는 과정이 필요하다. 임대 물량이 많이 쌓이고 상황이 어려울 때는 문자보다는 꼭 손에 작은 롤케이크라도 들고 간다. 그리고 정중하게 말한다. 이때는 나의 목적도 있지만 괴로움을 알기에 진심을 담아 전달한다. 추가적인 액션을 취해 간혹 일어날 수도 있는 작은 리스크를 제거하는 것이 좋다.


Step 3. 매수한 중개소에 양해 구하기

임대를 맞추기에 안정적인 기간은 세 달 전이다. 그런데 두 달이 남았는데도 아직 임차인을 못 구했다면, 매수한 중개소에만 전세를 내놓는 것이 아니라 단지 주변 여러 중개소에 뿌려야 한다. 그 이전에 매수한 중개소 사장님께 먼저 양해를 구한다. 꼭 그래야만 한다는 법은 없지만, 이는 관례 같은 것이다.

처음 매수한 중개소에서는 매매와 전세 복비를 더블로 받기 원하기 때문에 타 중개소에 내놓는 것을 그리 달가워하지 않는다. 그래서 보통 자기만 믿고 기다리라고 한다. 하지만 이럴 때 합리적으로 생각해야 한다. 사장님의 마음을 이해 못하는 것은 아니지만, 그 마음 때문에 손해는 누가 보는지 생각해보면 답이 나온다.


Step 4. 다른 중개소에 내놓기

아무 부동산 중개소에 무작정 내놓는 것이 아니라 먼저 잘하는 중개소에 내놓는다. 임대가 계속 안 나가는 상황이 벌어지면, 그때는 점차 중개소 개수를 늘린다. 이때도 상황이 안 좋으면 하루 날을 잡아서 몇 십 곳의 중개소에 직접 찾아가서 인사를 드리고 임대를 요청한다.

한번 쫙 돌고 사장님들과 얘기하면 구체적으로 다시 한번 현재 상황이 파악된다. 내 물건이 나갈 순서가 몇 번째인지도 확인할 수 있다. 그 과정을 통해 내 것이 후순위라면 가격을 더 내리거나, 추가 조건을 제시하면서 더 적극적으로 어필해야 한다.


Step 5. 전세가가 더 비싼 지역에도 내놓기

그럼에도 임대가 안 맞춰지면 지역을 넓혀서 내놔야 하는 경우도 생긴다. 투자한 지역의 생활권을 파악해서 사람들의 이동경로를 먼저 확인해서 더 비싼 지역에도 내놓는다. 임대를 구할 때 사람들은 자금여력에 따라 움직인다. 이왕이면 더 좋고 비싼 아파트에 살고 싶지만, 여건이 안 맞으면 저렴한 지역이나 단지로 밀려올 수밖에 없다. 동일한 생활권인데 더 비싼 지역에 내놓는다면 내 전세가 상대적으로 저렴해 보이기 때문에 종종 넘어오는 경우도 생긴다.

예를 들어 분당 구미동 무지개마을에 임대를 내놓았을 때 빠지지 않으면 구미동보다 더 비싸고 선호도가 높은 지역인 신분당선역 근처 중개소까지 뿌린다. 이때 비싼 가격만 보다가 중개소에서 상대적으로 저렴한 물건을 슥 보여주면 마음이 동하게 되고, 입지가 조금 나쁘더라도 결국은 가격이 맞는 곳을 선택해서 계약으로 이어질 확률이 높다.


Step 6. 그래도 안 나간다면, "대출 알아보기"

잔금 15일 전, 즉 2주 정도 남았다면 마음의 준비를 해야 한다. 2주 전에 집을 알아보는 세입자는 거의 없기 때문이다. 잔금을 치를 때는 통상 집담보 대출+그 외 자금 3총사(신용대출, 마이너스 통장, 약관대출)로 잔금을 메꾼다. 다만 다주택자의 경우, 담보대출을 아예 받을 수 없는 경우도 있다. 대출 조건은 상황에 따라 달라지기 때문에 반드시 자신이 투자하고자 하는 지역이라면 미리 가능한 자금 계획을 세워놓고, 무리가 없도록 사전에 준비해야 한다.

이때 대출상담사를 먼저 알아봐야 하는데 중개소에 얘기하면 알아 봐주기도 하므로 몇 군데 연락처를 받은 후 전화를 돌려보고 중도상환수수료가 저렴한 곳을 잘 알아보도록 한다. 이렇게 혹시나 잔금을 치를 때를 대비해서 자신의 자금력에 맞는 곳에 투자를 해야 한다. 비싼 지역, 좋은 지역에 투자하고 싶은 마음은 누구나 같지만, 감당할 수 없는 가격대라면 얻는 것보다 리스크가 훨씬 크다.

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