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소액투자수익형부동산오피스텔지식산업센터

소액으로 투자할 수 있는 수익형 부동산은?

리서치센터 여경희
2020.01.02 조회수4,673

예년에 비해 임대수익률이 하락세임에도 불구하고 역대 최저 금리와 베이비부머의 은퇴, 주택시장 고강도 규제 등으로 인해 2020년에는 수익형 부동산에 수요층이 관심을 가질 것으로 예상된다. 수익형 부동산은 실거주가 아닌 수익 창출이 목적인 상품이기 때문에 투자 시 신중해야 한다. 수요가 꾸준해 공실위험이 적은 지역의 상품을 선택하는 것은 기본, 여기에 지역 내 대체재와 향후 공급물량이 얼마만큼 늘어날 지 여부 등을 종합적으로 고려해야 한다.

투자 전 매매가격 대비 얼마나 수익을 낼 수 있는지 자체적인 수익률 분석은 필수다. 분양업체가 제시하는 높은 확정수익률에 현혹되면 안된다. 여기에는 대출이자와 필요비용이 제외된 경우가 많기 때문이다. 수익형 부동산은 매입 시 취득금액의 4.6%(취득세 4%, 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%)의 세금을 내야 하고, 중개보수와 대출 및 수선비 등이 발생하기 때문에 기대보다 수익률이 저조할 수 있다. 또 주거용 부동산에 비해 환금성이 낮고 상권의 부침에 따라 공실로 인한 손실을 겪을 수 있어 예산 계획을 철저히 세워 진입해야 한다. 초보투자자의 경우 가능한 한 소액으로 시작하는 것이 위험을 줄일 수 있다.

1) 노후연금 챙기려면 "직주근접" 오피스텔에 관심


소액으로 무난하게 투자할 수 있는 대표적인 상품으로는 오피스텔이 있다. 오피스텔은 주 임차대상인 1인가구가 증가세여서 수요가 꾸준한 편이다. 소형 아파트에 비해 저렴한데다 대출한도도 높은 편이라 투자자들의 진입장벽이 낮은 장점이 있다. 오피스텔은 별도의 관리주체가 있는 경우가 많아, 크게 신경 쓰지 않고 안정적으로 노후 생활비를 확보하려는 베이비부머에게 적합한 투자상품이다. 다만 원룸, 도시형 생활주택 등 대체재에 비해 월세 및 관리비가 비싸 오피스텔 소비계층은 경제적 능력이 높은 가구로 한정되기 쉽다. 따라서 학교나 주택가보다는 직장인 수요가 많은 업무지구의 오피스텔에 투자해야 공실 위험을 줄일 수 있다. 또한 오래된 오피스텔의 경우, 노후화된 빌트인 가전의 수리비용이 발생할 수 있고 임차인의 선호도가 낮기 때문에 준공 5년 이내 신축 단지를 선택하는 것이 유리하다.

다만 2020년 서울 지역의 오피스텔 투자는 신중할 필요가 있다. 서울시가 청년 1~2인가구 주거문제 해결을 위해 역세권 청년주택 공급 활성화에 박차를 가하고 있기 때문이다. 서울시에서는 2019년 10월 현재 37개(1만2,230실)의 역세권 청년주택이 사업인가를 완료했고 2019년 말부터 2022년에 걸쳐 입주할 예정이다. 역세권 청년주택은 △용산(1,838실) △마포(1,502실) △강서(1,271실) △강동(1,123실) △강남(879실) 순으로 많다. 사업지가 주로 업무지구에 분포하고 있어서 젊은 직장인 오피스텔 수요 중 일부가 임대료가 저렴한 역세권 청년주택으로 분산될 가능성이 있다.


2) 상가 수익률 하락… 투자 전 철저한 상권 분석은 필수
상가 중 소액 투자가 가능한 상품으로는 집합상가를 들 수 있다. 집합상가는 한 건물 내에 호별로 구분 등기가 된 상가를 말하는데, 일반 상가에 비해 상대적으로 매물량이 많고 위치에 따른 가격 차가 작기 때문에 투자자들이 비교적 쉽게 접근할 수 있다. 실제로 2019년 10월 말까지 서울의 상업·업무용 부동산거래건수 총 1만2,531건 가운데 집합상가 거래는 1만300건으로 82%를 차지한다.


하지만 2019년 들어 서울 집합상가 투자수익률이 하락세(1분기 2.04%→3분기 1.34%)를 보이는 만큼 집합상가를 매입할 때에는 주의할 점이 많다. 시세 대비 가격이 저렴하거나 권리금이 없다고 해서 반드시 좋은 상가는 아니다. 장사가 잘 되는 상가일수록 권리금과 매매가격이 높게 형성되기 때문이다. 가격이 조금 비싸더라도 안정된 수익 창출이 가능한 상가를 고르는 편이 좋다. 시세차익을 노린 신도시 상가 투자라면 더욱 신중해야 한다. 신도시에서는 상권 안정화까지 수년이 소요되기 때문에 이 기간 동안 공실과 저조한 임대수익으로 손해를 입을 우려가 있다.

3) 지식산업센터, 세제 감면 혜택으로 투자수요 관심 이어질 것
과거 아파트형 공장으로 불렸던 지식산업센터도 소액으로 투자 가능한 상품이다. 지식산업센터란 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신사업장과 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 건축물을 말한다. 시세의 최대 80%까지 대출 가능한데다 최초 분양자는 2022년까지 취득세의 50%, 재산세의 37.5% 감면 혜택을 받을 수 있어 투자금 부담이 작다. 최근 수요가 늘면서 지식산업센터 수도 증가하는 모습이다. 팩토리온 자료에 따르면 전국 지식산업센터는 1,110개, 입주업체 수는 3만3,575개에 달한다. 이중 80% 정도가 수도권에 집중돼 있기 때문에 지식산업센터에 투자를 계획하고 있다면, 대중교통 이용이 편하고 관련 업종이 몰려 있는 수도권 지역에 관심을 갖는 것이 좋다. 또 건물 내 편의시설, 주차설비 등 부대시설이 잘 갖춰져 업무환경이 쾌적한지 여부도 꼼꼼히 따져봐야 한다.


4) 수익형 부동산의 새로운 트렌드, 셰어하우스와 에어비앤비
최근 몇 년 사이 공유경제가 급부상하면서 셰어하우스와 에어비앤비 등 공유숙박 숙소도 수익형 부동산 상품으로 편입되는 분위기다. 이들은 자신이 소유하거나 임대한 주택을 활용할 수 있어 투입비용 대비 수익이 큰 장점이 있다. 하지만 단기 계약자들이 주 대상이기 때문에 임대 관리에 지속적으로 신경 써야 하고, 학기나 관광산업에 따라 수요의 부침이 심할 수 있다는 점을 염두에 둘 필요가 있다.
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여경희
 

여경희수석연구원 부동산114 리서치센터

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