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2020년세금취득세1216대책비과세종합부동산세

2020년 주택 세제 변화와 세테크

리서치센터
2020.01.02 조회수2,091


김종필 세무사

최근 주택 세제에 상당한 변화가 생겼다. 따라서 주택소유자들은 2020년 당장 시행될 내용과 그 이후에 시행될 부분을 함께 고려해 절세 방법과 의사결정 기준을 마련해야 예기치 못한 엄청난 세금을 피할 수 있다. 특히 2017년 8월 3일 이후 개정돼 현재 시행 중인 법령 가운데 매매나 보유 관련 중요한 내용과 예규들은 꼭 사전에 파악해야 실수를 줄일 수 있다. 이하 내용에서는 개정 예정인 부분도 있으니 반드시 법안 통과 여부를 확인해야 한다.

2020년 이후 주택 세제 변화는?
2020년 이후 주택 관련 세제 변화의 주요 내용은 아래 표와 같다. 우선 2020년 이후 6억원 초과 9억원 이하 주택을 매입할 때 취득세율은 종전 2%에서 1.01%~2.99%로 세분화된다. 신혼부부 생애최초주택 취득 시 취득세율 50% 감면 규정은 2020년12월31일까지 연장된다.

종합부동산세의 경우, 주택 공시가격에 적용되는 공정시장가액비율이 2019년 85%에서 2020년 90%로 상향 조정되면서 세액이 증가할 예정이다. 여기에 공시가격의 시세반영률 상승까지 결합되면 보유세는 상당히 부담스러워질 수 있으므로 사전 세금분석을 통해 대처방법을 마련할 필요가 있다.

양도세는 주로 1세대 1주택자에 관한 내용이 바뀐다. 우선 2020년부터 1세대 1주택자가 소유주택을 매도할 때, 2년 이상 거주해야 장기보유특별공제율 연 8%를 적용 받을 수 있다. 다주택에서 1주택으로 전환된 경우, 2021년부터는 최종 1주택이 된 날부터 2년 이상 지나야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 아울러 2022년부터 1세대 1주택 양도 시 부수토지의 인정 범위가 조정된다. 또한 1세대 1주택에 해당하는 상가 겸용주택을 2022년 이후 매도할 경우, 실거래가격이 9억원을 넘으면 양도세는 면적에 상관없이 주택과 주택 이외 부분으로 구분해 계산하도록 변경된다. 마지막으로 2021년 이후 발생하는 주택임대소득에 대한 세액감면율 축소와 새로운 예규(임대주택 외 거주주택의 양도세 계산)도 알아둘 필요가 있다.


6억원 초과 9억원 이하 주택의 취득세율 변경
2020년 이후 개정되는 취득세의 주된 내용은 두 가지다. 첫째, 2020년부터 취득가격이 6억원 초과 9억원 이하인 주택을 매입할 때, 취득세율은 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01%~2.99%로 세분화된다. 취득세율 계산은 아래 표와 같다. 취득금액이 7억5,000만원이면 2019년도의 취득세율(2%)과 동일하지만 7억 5,000만원 미만이면 세율이 낮아지고 7억5,000만원을 초과하면 오히려 지금보다 세율이 높아진다. 예를 들어 취득금액이 6억 6,000만원이면 2020년에 적용될 취득세율이 1.4%, 7억 5,000만원이면 2%, 8억,1000만원이면 2.4%가 적용된다.


둘째, 신혼부부 생애최초주택 구입 시 취득세 혜택이 연장된다. 혼인신고 후 5년 이내면서 주택을 소유한 적이 없고 부부합산 소득이 일정 금액(맞벌이 7,000만원, 외벌이 5,000만원) 이하인 부부가 3억원(수도권은 4억원) 이하, 전용 60㎡ 이하인 주택을 2020년 12월 31일까지 취득하면 취득세의 50%를 감면 받을 수 있다.

종합부동산세, 공시가격과 공정시장가액비율 상승에 따른 부담 증가
2020년 이후 종합부동산세에서 관심을 둘 부분은 두 가지다. 과세표준을 정할 때 적용하는 주택 공시가격의 비율인 "공정시장가액비율"과 시세 대비 공시가격 수준을 나타내는 "주택 공시가격 현실화율(시세반영률)"이다. 공정시장가액비율은 2019년 85%에서 2020년 90%, 2021년 95%, 2022년 100%로 매년 5%p씩 오른다. 따라서 공시가격이 변동이 없더라도 종합부동산세는 매년 상승하게 된다. 하지만 아래 사례에서 보는 것처럼 공정시장가액비율 상승에 따른 종합부동산세 증가폭은 사실상 크지 않다.


종합부동산세에서 특히 관심을 가져야 할 부분은 주택 공시가격이다. 시세 혹은 시세반영률의 상승에 기인해 주택 공시가격이 오른다면, 공정시장가액비율 상승과 맞물려 종합부동산세의 오름폭은 훨씬 더 커진다. 아래 사례는 공시가격이 2019년 9억원에서 2020년 10억원으로 1억원 상승한 경우다. 종합부동산세(농어촌특별세 포함)는 2019년 9,515,940원에서 2022년 15,657,140원으로 오르게 되는데 공정시장가액비율만 높아졌을 때보다 그 상승폭이 크다는 것을 알 수 있다.


종합부동산세 상승에 따른 부담이 크다면 절세 대책을 마련해야 한다. 종합부동산세 절세 방법에는 임대등록과 증여 및 매각 등이 있다. 조정대상지역에서 2018년 9월 13일 이전 취득한 공시가격 6억원 이하(비수도권 3억원 이하)인 주택이라면 장기임대등록해 종합부동산세 합산배제 적용을 받으면 된다. 하지만 임대등록을 하면 8년 이상 팔지 못하고 임대의무기간과 임대료 상한 등의 각종 의무가 수반되며, 위반 시 민간임대주택법상 과태료와 양도세 혜택 박탈이라는 반대급부도 미리 염두에 둬야 한다. 배우자나 따로 사는 자녀에게 소유주택을 증여해도 종합부동산세를 절세할 수 있다. 단, 증여 시 취득세와 증여세 등 비용이 발생하므로 매도 및 상속할 경우 드는 세금과 비교분석한 후 실익이 있는 경우에만 실행해야 한다. 마지막으로 제3자에게 처분하거나 법인에 현물출자 등의 방법도 실익이 있는지 검토해야 한다. 양도소득세 중과세 대상이라면 보통의 경우 실익이 없지만, 일시적 2주택 양도세 비과세 대상 등의 특정 상황에서는 법인 현물출자도 유용할 수 있다. 이 경우에도 법인 현물출자에 따른 비용과 추후 매각 시까지의 세금 등을 종합적으로 비교 검토해야 한다.

2020년 이후 1세대 1주택 양도소득세 개정에 주의
2020년 이후 양도소득세 관련 개정은 주로 1세대 1주택에 대해서다. 먼저 1주택자의 장기보유특별공제율이 달라진다. 지금까지는 거주기간에 상관없이 연 8%씩 최대 80%의 장기보유특별공제율을 적용됐으나, 2020년 이후부터는 2년 이상 거주를 한 경우에만 최대 80%의 공제율이 적용되고, 거주요건을 못 채우면 장기보유특별공제율은 최대 30%로 낮아진다.


거주여부에 따른 장기보유특별공제율로 인한 양도세 차이가 크기 때문에 2년 이상 거주를 신중하게 고민할 필요가 있다. 예를 들어 2002년에 A아파트를 4억원에 취득해 2020년 이후 18억원에 1세대 1주택으로 매도한다고 가정해 보자. 과세대상 양도차익은 7억원[=14억원*{(18억원-9억원)/18억원}]이다. A아파트에 2년 거주를 하지 않았다면 장기보유특별공제액은 2억1,000만원(=7억원×30%)이 적용돼, 양도세(지방소득세포함)는 1억 8,656만원을 내야 한다. 만약 2년 이상 거주한 후 매도한다면 양도세(지방소득세 포함)는 3,654만7,500원으로 줄어든다.

여기서 주의할 점은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 2년 이상 거주요건 추가)은 그대로라는 점이다. 다만 9억원이 넘는 고가주택의 경우에는 9억원을 초과하는 양도차익에 대해 초과 비율만큼 양도세가 부과되기 때문에 2년 이상 거주 후 매도해야 세 부담을 줄일 수 있다.

- 다주택→ 1주택 전환 시, 최종 1주택에 대한 양도세 비과세 보유기간 변경에 주의
2020년까지는 다주택자가 다른 주택을 모두 매도한 후 마지막 남은 1주택을 바로 매도해도 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 2021년부터는 최종 1주택이 된 날부터 2년 이상 보유해야 비과세를 적용 받을 수 있다. 예를 들어 2015년 이전에 취득한 A, B, C 3채를 소유한 상태에서 2019년에 A, 2020년 10월에 B를 매도한 후 C를 2021년 1월 1일 이후에 매도할 때는 B 매도일(2020년 10월)부터 2년 이상 보유한 시점, 즉 2022년 11월 이후에 매도해야 양도세 비과세를 적용 받을 수 있다. 다만 일시적 2주택자나 상속, 동거봉양 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 이러한 대상에서 제외한다. 따라서 예외 대상이 아니라면 다주택자는 2021년 이전부터 매도계획을 세워야 한다.

- 수도권 도시지역 내 주택 부수토지에 한해 1세대 1주택 부수토지의 인정범위 축소
2022년 이후 1세대 1주택 비과세 혜택을 받던 부수토지의 범위가 축소된다. 단, 수도권 도시지역에 소재하는 주택의 부수토지만 해당하며, 수도권 밖의 도시지역에 소재하는 주택의 부수토지와 도시지역 밖에 소재하는 주택의 부수토지는 종전과 동일하게 적용한다.


따라서 수도권 도시지역에 소재하는 주택, 특히 토지면적이 주택정착면적의 3배를 초과하는 단독주택 소유자라면 2021년 매도할 때의 양도세와 2022년 이후 발생할 양도세를 미리 계산해 비교하고, 차이가 클 경우 양도소득세의 증가를 감수할지 아니면 미리 처분할 지에 대한 고민을 해야 한다.

상가 겸용주택 중 매도가격이 9억원을 초과하고, 주택면적이 상가면적보다 큰 주택을 2022년 이후 매도하면 양도세가 오른다는 점에 유의해야 한다. 매도가격이 9억원 이하인 상가 겸용주택은 주택면적의 크기와 상관없이 전체 차익에 대해서 양도세를 비과세 받는다. 매도가격이 9억원을 초과하더라도 상가면적이 주택면적보다 큰 상가 겸용주택은 2022년 이후 매도하더라도 현재와 같이 주택과 상가를 분리해서 각각 양도세를 계산하기 때문에 영향을 받지 않는다.


매도가격이 9억원을 초과하고 주택면적이 상가면적보다 큰 상가 겸용주택을 2022년 1월 1일 이후에 매도하면, 주택과 상가를 분리해서 주택 부분에 대해서만 양도세 비과세를 적용하고 상가부분은 전체 차익에 대해서 양도세를 계산한다. 이때 주택 부분의 매도가격이 9억원을 초과하면 9억원 초과 부분에 대해서 과세하는데, 이때 장기보유특별공제율은 2년 이상 거주하고 3년 이상 보유 시 연 8%(10년 이상 보유 시 80%)를 적용한다. 상가 부분은 양도차익 전체에 대해서 과세하고 장기보유특별공제율은 3년 이상 보유 시 연 2%(15년 이상 보유 시 30%)를 적용한다.

양도세에 미치는 영향은 보유기간과 주택과 상가의 면적비율 및 차익의 크기 등에 따라 차이가 있다. 일반적으로 매매차익이 크고 주택과 상가의 면적비율 차이가 작을수록, 보유기간이 길수록 양도세가 많이 오른다. 양도세 증가폭과 시세 및 임대수익 등을 종합적으로 고려하여 의사결정 기준을 마련해야 한다. 나중에 상속으로 넘겨줄 것인지 아니면 미리 처분할 것인지를 결정해야 하고, 처분시기를 2021년까지로 할지 아니면 2022년 이후 처분할 것인지도 고민해야 한다. 이때 법인전환이나 상가를 주택으로 용도변경 등을 사용해 세금을 줄일 수 있는지도 살펴보아야 한다.

임대주택의 소득세 감면 축소와 임대주택 외 거주주택 양도세 파악도 필수
전용 85㎡ 이하이고 공시가격 6억원 이하인 주택을 장기임대등록하면 소득세의 75%, 단기임대등록하면 소득세의 30%를 감면 받을 수 있는데, 2021년 이후 발생하는 임대소득분부터는 50%(단기임대등록주택은 20%)로 축소돼 소득세가 증가한다. 예를 들어 A, B 2채를 소유한 상태에서 A는 거주하고 B는 보증금 3억원에 월세 150만원(1년간 1,800만원)을 받을 경우, 2021년도 임대소득분에 대한 소득세(지방소득세 포함)는 세액감면 75%(단기임대는 30%)를 적용해 123,200원(단기임대는 344,960원)이지만, 2022년부터는 246,400원(단기임대는 394,240원)으로 증가한다.


임대수입이 연 2,000만원 이하일 경우에는 소득세 감면 축소로 인한 영향은 적다. 그러나 임대수입이 연 2,000만원(특히 2,400만원 이상)을 넘고 장기임대등록한 주택이라면 소득세 감면 축소에 따른 영향이 클 수 있으므로 절세 방법을 강구하고 실익 분석을 해야 한다.

임대주택(감면대상 주택으로서 주택수에서 제외되는 경우 포함) 외 일시적 2주택자의 양도소득세는 2020년 이후 개정되는 내용이 아니지만 주택임대사업자라면 반드시 알아야 할 중요한 내용이다.
주택공시가격 6억원 이하인 임대주택(A)과 일시적 2주택(B, C)을 소유한 상태에서 거주주택(B:2년 이상 거주)을 일시적 2주택으로 매도해 양도세 비과세 받을 수 있다. 하지만 주택매매금액이 9억원을 넘고 조정대상지역에 소재한 경우라면 9억원 초과분에 대한 양도차익에 대해서 장기보유특별공제를 받을 수 없고 1세대 3주택 중과세율을 적용 받을 수 있으므로 주의해야 한다(사전-2019-법령해석재산-0368, 2019.11.01). 따라서 임대주택 1채와 거주용 주택 1채를 소유한 경우 다른 주택을 매수하고 거주용 주택을 매도할 때와 거주용 주택을 매도하고 다른 주택을 매수하는 경우 양도세 계산이 완전히 달라질 수 있음에 주의해야 한다.

예를 들어 서울에 소재하는 A(2012년 10억원 취득하여 계속 거주), B(2015년 임대등록 공시가격 5억원), C(2018년 1월에 취득)를 소유한 상태에서 A를 20억원에 임대주택 외 일시적 2주택으로 비과세 매도하면 양도세는 3억 405만원(지방소득세 포함 시 3억 3,445만 5,000원)이다. 임대주택 외 1채라면 7년 보유 가정 시 약 7,831만원(지방소득세 포함)만 부담하면 된다.



※ 원고 마감 일정상 2019년 12월 16일 발표된 "주택시장 안정화 방안"의 내용은 반영되지 않았음을 알려드립니다.
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