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분양가상한제강남여의도동조정대상지역용산구마용성

강남3구 재건축 추진 단지 모두 분양가상한제 적용

리서치센터 임병철
2019.11.06 조회수1,867

서울 27개동(강남4구 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동)이 민간택지 분양가상한제 대상지역으로 지정됐다. 사실상 분양가상한제 시행이 중단된 2015년 4월 이후 4년 7개월만에 민간택지에서도 분양가상한제가 본격적으로 작동하게 된다.


▣ 분양가상한제 적용 대상... 재건축 94개 단지, 재개발 7개구역, 리모델링 21개 단지
민간택지 분양가상한제 발표로 재건축을 비롯해 재개발과 리모델링 추진 단지 등 122개 단지(또는 구역)가 적용 대상이 된다. 재정비사업지별로 살펴 보면 △재건축 추진 94개 단지, △ 재개발 추진 7개 구역, △리모델링 추진 21개 단지 등이다.


▣ 강남3구 재건축 단지는 모두 분양가상한제 적용 대상
서울의 주요 재건축 단지가 몰려 있는 강남3구의 경우 20개 동이 분양가상한제 적용 대상 지역으로 지정됐으나 현재 재건축울 추진하고 있는 대부분의 단지가 대상지역에 포함되어 있어 강남3구 의 구 전체 지정과 별반 다르지 않은 효과가 예상되고 있다.


▣ 경기 과천 등 일부 비적용지역 풍선효과 우려
이번 분양가상한제 지정 대상으로 거론됐던 과천은 금번 발표에서 제외됐다. 과천시는 현재 5개 단지에서 재건축 사업이 추진되고 있고 1개 구역이 재개발 사업으로 진행되고 있다. 강남4구로 분류되는 강동구의 경우는 길동과 둔촌동 2곳이 분양가상한제 적용 대상 지역으로 지정됐으나 현재 재건축이 추진되고 있는 명일동과 상일동은 금번 발표에서 제외됐다. 마용성(마포·용산·성동)에 속한 용산구의 경우 한남동과 보광동이 분양가상한제 적용 대상지역에 포함되어 재개발이 추진에 제동이 걸릴 것으로 보이지만 지정 가능성이 예견됐던 이촌동은 이번 발표에서 제외됐다. 현재 용산구 이촌동에는 조합설립인가를 마친 3개 단지가 재건축을 추진하고 있다.


이와 함께 분양가상한제 적용 지역 발표로 리모델링을 추진했던 단지도 적지 않을 영향을 받을 것으로 예상된다. 30가구 이상을 일반 분양하는 리모델링 단지에도 분양가상한제가 확대가 적용되기 때문이다. 현재 강남4구를 중심으로 21개 단지가 리모델링을 추진하고 있다.


▣ 분양가상한제 확대 적용으로 청약시장 양극화 심화
분양시장은 본격적인 분양가상한제 확대 적용으로 입지에 따라 양극화 양상이 심화될 것으로 예상된다. 분양가상한제 적용으로 주변 시세 보다 저렴한 가격에 청약을 받을 수 있는 만큼 입지가 좋은 곳에 청약 수요 쏠림 현상이 두드러질 것으로 보인다.


서울 27개 동이 분양가상한제 대상지역으로 적용됨에 따라 서울 재건축·재개발 시장은 사업 단계에 따라 희비가 엇갈릴 전망이다. 관리처분계획인가 이후 사업지는 적용 유예기간이 내년 4월까지인 만큼 일반 분양을 위해 속도를 낼 것으로 보이며 매수세가 유입될 가능성을 배제할 수 없다. 반면 사업 초기 단계인 재건축 단지는 수익성 악화로 가격 상승세가 주춤해질 것으로 예상된다. 분양시장은 분양가상한제 확대 적용으로 주변 시세 보다 저렴하게 청약을 받을 수 있어 입지 요건에 따라 청약 양극화가 더 심화될 전망이다. 분양가상한제 아파트는 분양 계약 후 최장 10년간(입주 후 7년) 전매가 제한되고, 의무거주기간도 있어 무주택자와 실수요자 중심으로 청약시장이 개편 될 가능성 또한 크다.

분양가상한제 확대 적용이 유력했던 과천 등 일부 비적용지역은 풍선효과 우려가 있으나 정부가 주택시장이 불안한 모습을 보일 경우 신속하게 추가 지정을 예고하고 있어 투자 심리는 다소 위축될 가능성이 높다. 한편 조정대상지역에서 해제된 부산(해운대구·수영구·동래구)은 분양시장의 호조세가 이어지고 있어 금번 규제지역 해제가 호재로 작용할 수 있다. 고양시와 남양주시는 일부 지역이 조정대상지역에서 해제됐지만 주요 택지지구는 그대로 유지되고 있어 지정해제 효과는 제한적일 것으로 예상되며 상당수 청약 수요는 3기신도시 등 향후 분양물량 지켜보면서 대기수요로 머무를 것으로 보인다.

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임병철
 

임병철수석연구원 부동산114 리서치센터

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