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서울아파트거래새아파트대출규제LTV

입주 11~20년차 서울 아파트가 많이 팔리는 이유?

리서치센터 여경희
2019.10.15 조회수3,070

서울 아파트 매매 10건 중 4건, 입주 11~20년 이하 구축
실수요, 집값 비싼 소형 신축보다 중형 구축을 선택


서울에서 입주연차 구간별로 가장 많이 거래된 아파트는 입주 11~20년 이하 아파트로 조사됐다. 부동산114(www.r114.com)가 국토교통부의 최근 3년간 실거래가 자료를 분석한 결과 입주 11년~20년 이하 아파트의 매매 거래비중은 41.6%로, 타 입주연차 구간에 비해 높았다. 이어 입주 21~30년 이하(24.5%), 10년 이하(22.3%), 30년 초과(11.6%) 순으로 나타났다.


▣ 10년 이하 VS 11-20년 이하 서울 아파트 평균 매매가격 차 "1억원 이상"
입주 11~20년 이하 구축 아파트의 거래비중이 높은 이유는 주택시장이 실수요 위주로 재편된 영향이 큰 것으로 판단된다. 실수요 입장에서는 비싼 새 아파트나 투자성이 강한 재건축 아파트보다 합리적인 가격대에 준수한 품질을 갖춘 구축 아파트를 선택하는 편이 덜 부담되기 때문이다.

올 들어 9월 말까지 거래된 서울 아파트의 평균 매매가격을 입주연차 구간 별로 살펴보면, 10년 이하와 30년 초과 아파트의 평균 매매가격은 각각 9억714만원, 10억725만원으로 9억원을 초과했다. LTV 40%를 고려하면 대출금 외에 평균 6억원 정도의 자금을 가져야 살 수 있다는 의미다. 반면 11~20년 이하 아파트의 평균매매가격은 7억9,193만원으로, 4억원 대 현금 보유자도 대출을 받아 매수 가능하다. 올해 9월까지 전세 거래된 서울 아파트의 보증금 평균이 4억1,896만원이라는 점을 감안할 때 전세 임차인이 매매 전환하기에도 큰 부담이 없는 수준이다.

가격으로만 따지면 입주 21년~30년 이하 구간 아파트가 가장 저렴하다. 입주 21년~30년 이하 구간 아파트의 평균 매매가격은 5억7,249만원으로, 11~20년 이하 아파트에 비하면 2억원 가량 낮다. 그럼에도 불구하고 20년~30년차 아파트의 거래비중이 낮은 이유는 노후가 심해 주거환경이 불편하기 때문으로 분석된다.


▣ 실수요가 11~20년차 구축 아파트 선택하는 이유? 새집 가격 상승과 대출규제
서울 아파트 시장에서는 신축보다 구축의 거래가 활발해, 선호도와 실제 매매 거래간 다소 괴리가 발생하는 모습이다. 이는 인기 높은 새 아파트의 가격이 큰 폭으로 올랐지만 가용자금이 한정된 실수요가 차선의 선택을 하면서 나타나는 현상으로 보여진다. 실제로 부동산114에 따르면 서울 아파트값은 2017년초부터 2019년 9월말까지 38.7% 올랐는데, 1~5년차 새 아파트값은 43.2% 상승해 오름폭이 컸다. 지금처럼 신축 중심의 서울 아파트 가격 오름세가 지속되고, 청약 당첨이 어려워지는 상황에서는 상대적으로 양호한 주거환경을 갖춘 구축 아파트에 눈을 돌리는 것이 내 집 마련의 틈새시장이 될 수 있다.
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여경희
 

여경희수석연구원 부동산114 리서치센터

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