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세금김종필부동산절세

[기획연재] 고가주택 매도 시 세금 아끼는 방법

리서치센터
2019.10.11 조회수2,496

2020년 이후 매도 시 2년 거주 여부에 따라 다른 1주택자 장기보유특별공제율


김막둥 씨는 2010년 10월 3일 8억 원에 매입한 A주택만 소유하고 있다. A주택에 거주한 적이 없는데 2년 이상 거주하지 않고 2020년 이후에 매도하면 양도세가 훨씬 많다고 해서 걱정이다. 세무사에게 20억 원에 2019년 11월 매도할 때와 2020년 1월 매도할 때 세금 차이가 얼마인지 계산해달라고 부탁했다. A주택의 취득가격 8억 원 외에 취득세와 중개수수료 등으로 총 1억 원이 더 들었다. 세무사는 계산해보더니 "세금 차이가 어마어마하네. 2019년에 매도하면 양도세는 4,842만4,000원, 2020년 매도 시 양도세는 1억8,924만4,000원이야"라고 하자 막둥 씨는 2년 이상 거주와 2019년 매도 중 어느 것을 선택해야 할지 고민에 빠졌다.

▣ 장기보유특별공제는 3년 이상 보유해야 적용받을 수 있다.
다만, 아래 표와 같이 3년 이상 보유하더라도 매도 시기와 2년 거주 여부에 따라 장기보유특별공제율은 다르다. 2017년 8월 2일 이전 취득한 주택으로 매도가격이 9억 원을 넘는 고가주택은 2년 이상 보유하면 양도세를 비과세 받지만 9억 원 초과 부분에 대해 양도세를 내야 한다. 이때 장기보유특별공제율은 2019년도에 매도하면 연 8%로 최대 80%까지 적용받지만, 2020년 이후 매도할 때는 2년 이상 거주를 하지 않고 매도하게 되므로 연 2%(최대 30%)의 장기보유특별공제율을 적용한다. 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택의 경우, 2020년 이후 매도 시 2년 이상 거주를 하지 않으면 3년 이상 보유했더라도 장기보유특별공제율은 연 2%(최대 30%)를 적용해 양도세를 산출한다. 주의할 내용은 양도세 비과세와 장기보유특별공제율을 혼동해서는 안 된다는 점이다. 1주택자로 비과세 요건을 갖추지 못해 양도세를 내야 하는 경우와 비과세 요건을 갖춘 고가주택의 경우, 장기보유특별공제율은 아래 표를 적용한다.


▣ 비과세 요건을 갖춘 고가주택이라도 매도 시기에 따라 장기보유특별공제가 다르다.
막둥 씨가 소유한 주택의 경우, 매도가격이 9억원을 넘는 고가주택이다. 2019년 12월 31일 이전까지 매도하면 2년 거주 여부와 상관없이 장기보유특별공제율 72%를 적용하므로 양도세(지방소득세 포함)는 4,842만4,000원이다. 그러나 2020년에 매도할 경우 2년 이상 거주를 하지 않으면 장기보유특별공제율은 18%로 양도세는 1억 8,924만4,000원으로 급증한다.





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