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이광수서울아파트위기

[기획연재] 부동산 투자를 잘 못하고 있다

리서치센터
2019.05.07 조회수3,387

집에 살 수도 있고, 집에 투자할 수도 있다. 당신은 집을 어떤 기준으로 사는가? 살(Living) 집을 사는(Buy)가? 아니면 투자할 집을 사는가? 단순해 보이지만 자본주의를 살아가야 하는 우리에게 매우 중요한 질문이다. 답은 쉽지 않다. 사람들은 집을 살기 위해 사기도 하고 투자하기 위해 사기도 한다.


정부는 투기과열지구 내에서 3억원 이상의 주택을 구입할 경우 주택취득자금계획서 제출을 의무화했다. 집을 사는 사람은 자금조달 계획과 함께 본인이 입주할지, 가족이 입주할지 또는 임대할지를 기입해 국토부나 지자체에 계약 체결일로부터 60일 내 제출을 해야 한다.

2017년 10월부터 2018년 9월까지 12개월간 제출된 자금조달계획서(계약일 기준) 총 12만 4,684건을 조사한 결과를 보면 흥미롭다. 전체 계획서 중에서 "구입 후 임대" 목적으로 주택을 구입한 건수는 5만 3,052건(42.5%)이었다. 매수인이 직접 거주할 목적으로 집을 사는 경우는 6만 4,948건(52.1%)으로 조사된다. 나머지는 가족 등이 입주하는 경우였다.

조사 결과는 팽팽하다. 거의 반은 집을 투자로 사고, 또 반은 집을 거주 목적으로 산다. 재미있는 건 매월 구입 후 임대목적 즉 투자목적의 매수 비율 변화다. 서울 아파트 가격 상승률이 가장 높았던 2018년 여름에 구입 후 임대목적 주택구입 비중을 보면 8월 58.9%, 9월 63.4%로 평균(42.5%) 대비 빠르게 상승한다. 반면 자신이 살기 위해 주택을 구입한 비중은 2018년 8~9월 동안 절반 가까이 줄었다. 2017년 10월 61.6%였던 "자기 입주" 목적 주택구입비율은 2018년 2월 44.3%까지 낮아졌다가 4-6월 50%대를 회복했으나 7월부터 꺾여 8월에는 35.6%로 크게 하락한다.


집값이 크게 상승할 때 서울을 중심으로 한 투기과열지구에 투자수요가 증가했다는 사실이 검증된다. 문제는 여기에 있다. 2018년 8월과 9월은 결과적으로 보면 서울 아파트 가격이 가장 높았던 기간이었다 강남 평당 1억원이 된다는 이야기가 전망이 아닌 사실이 되어가던 시기였다. 반면, 정부는 실수요자를 보호하고 투기수요를 막기 위해 규제와 공급책을 쏟아낸다. 그러나, 부동산 시장 투자자들은 아랑곳 않고 임대나 투자, 투기 목적으로 "집 사들이기"를 계속했다.

투자 결과는 어떠한가? 2019년 4월 현재 강남 재건축을 중심으로 집값은 하락 속도를 높이고 있다. 실 거래 가격 기준으로 서울 8억원 이상 집값은 5% 이상 하락하였고, 2018년 9월 대비 30%이상 거래되는 아파트가 속출하고 있다. 불과 5개월만에 수익률 -20% 이상이라면 투자는 실패했다고 말할 수 있다. 연일 불패와 상승을 이야기하던 전문가들의 전망도 이제는 밝지만은 않다.

사실 면밀히 살펴보면 집을 투자로 살 때 잘 못 하면 결과는 치명적일 수 있다. 대부분 집은 레버리지(빚) 통해 투자되기 때문이다. 예를 들면 10억원 아파트에 전세 5억원이라고 하면 매입할 때 내 돈은 5억원이 투자된다. 이후 집값이 20% 하락한다면 자기자본수익률은 -40%로 손실이 배로 증가한다. 게다가 세금, 수수료, 보유세까지 감안하면 투자 실수에 따른 손해는 크게 확대된다.

결국, 최근 결과에서 보여주는 바와 같이 많은 사람들이 부동산 투자를 잘 못하고 있다. 이유는 두 가지다. 투자 자체를 잘 못하기 때문이고 집을 살 때 거주인지 투자인지 혼돈하기 때문이다. 거주로 생각하면 즉, 부동산을 소비로 생각하면 집은 언제든지 사도 된다. 내가 쓸 건데 가격이나 수익률이 중요하지 않을 수도 있다. 그러나, 내 집을 사는데 몇 억이 하락해도 좋다는 말에는 결코 동의할 수 없다. 이러한 직관적인 이유뿐만 아니라 집을 왜 투자로 생각해야 하는지 그리고 투자는 어떻게 잘 할 수 있는지에 대해서 앞으로 다루고자 한다.

인간 역사를 다룬 유발 하라리의 사피엔스라는 책을 보면 다음과 같은 문구가 있다. "부자는 자산과 투자물을 극히 조심스럽게 관리하는 데 반해, 그 만큼 잘살지 못하는 사람들은 빚을 내서 정말로 필요하지도 않은 자동차와 TV를 산다. 자본주의 윤리와 소비지상주의 윤리는 동전의 양면이다. 이 동전에는 두 계율이 새겨져 있다. 부자의 시장 계율은 "투자하라!"이고, 나머지 사람들 모두의 계율은 "구매하라!"다.

당신은 부동산을 구매할 것인가 투자할 것인가? 선택은 당신 몫이다.

1회차) 부동산 투자를 잘 못하고 있다
2회차) 부동산 투자, 어디냐? 언제냐?
3회차) 무엇이 집값을 움직이는가?





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