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부동산 투자도 리츠로 공동구매, 리츠란 무엇인가?

2019.03.12 리서치센터 이은상조회수2,464

리츠 시장에 대한 관심이 커지고 있다. 정부의 지속적인 부동산규제로 인해 직접투자의 기대감이 낮아지면서 수익성 부동산에 간접투자 할 수 있는 리츠가 투자자들의 대안으로 제시되고 있기 때문이다.

국토부는 지난 3월7일 업무보고를 통해 "부동산투자회사법"을 전면 개정한 상장리츠 활성화를 밝힌바 있으며 이와 관련한 지난해 12월 발표한 "공모·상장리츠 활성화 방안"과 함께 공모·상장리츠에 대한 지속적인 육성을 추진할 계획이라고 3월11일 밝혔다.


리츠는(REITs) Real Estate Investment Trusts 의 약자로 불특정 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤, 발생한 이익을 되돌려주는 부동산 투자신탁을 말한다. 투자자는 배당수익과 함께 향후 지분을 팔 때 지분매각 시 금액 간의 차익으로 투자수익을 확보할 수 있다.

부동산투자회사가 주식을 발행해 투자자를 모으면 일반투자자들이 해당 주식을 취득해 직접 부동산에 투자하는 것과 같은 효과를 얻을 수 있다. 이렇듯 주식시장의 펀드와 비슷하지만 투자대상이 부동산이라는 것으로 생각하면 이해하기 쉽다.


리츠 시장규모는 2002년 자산규모 5,584억원을 시작으로 2013년도에 10조원, 2016년 25조원을 돌파하여 2017년 12월말 리츠 시장 규모는 34.2조원을 달성했다.


2001.12.21. 교보메리츠퍼스트CR리츠 설립을 시작으로 2017년 12월말 CR리츠(31개), 위탁리츠(157개), 자기관리리츠 (5개)로 총 193개 리츠가 인가되어 운용되고 있다.


리츠는 크게 보든 부동산을 대상으로 하는 일반리츠(REITs)와 기업 구조조정을 위해 매각대상인 부동산을 대상으로 하는 구조조정리츠(CR-REITs)로 나뉜다.

일반리츠는 다시 자산운용을 직접 하는지 여부에 따라 자기관리리츠와 위탁관리리츠로 구분한다.자기관리리츠는 직원이 상근하며 직접 자산 관리 및 운용하는 실체형 회사이며 위탁관리리치는 자산 투자 운용 및 일반 사무관리 등을 제 3자에게 위탁하는 명목상의 회사다.
구조조정리츠는 기업의 채무상환을 위해 매각하는 부동산을 대항으로 설립되는 것으로 기업부동산을 증권화해 발생하는 수익을 투자자들에게 배분하는 회사형 부동산신탁이다. 부동산으로 자금이 묶인 회사의 경우 구조조정리츠를 이용하면 부동산을 지분화해 부동산 매각을 원활하게 할 수 있어 채무상환에 도움을 받을 수 있다.


리츠 투자 전 고려할 사항은?

* 안정적인 수입을 발생시킬 수 있는 물적 기반이 있는 리츠.
* 시간 및 예산 내에서 지속적으로 새로운 프로젝트를 완수 할 수 있는 인적 기반이 있는 리츠.
* 효과적인 기업 지배 구조 절차, 세입자와의 강한 유대관계 및 경쟁 시장에서 성공하기 위한 운용 전략 등의 특성이 있는 리츠.


리츠에 투자하기 위해서는 주식시장에 상장된 리츠 주식을 사거나 새로 만드는 리츠가 공모를 실시할 때 참여하는 방법이 있다. 리츠 투자시 판매회사나 외부평가기관 및 부동산신탁회사 등의 도움을 받을 수 있으며 자신에게 적합한 투자대상을 선택할 수 있다.


판매회사 : 리츠 주식의 모집 및 판매 업무를 수행(증권회사, 투자신탁회사 은행 등)
외부평가기관 : 리츠 투자대상 부동산에 대한 가치평가 업무를 수행(회계법인, 감정평가법인 등)
부동산신탁회사 : 리츠 소유 부동산 관련 각종 증서 등을 보관하는 업무를 수행


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이은상
 

이은상책임연구원 부동산114 리서치센터

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