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절세의기술김동우세금양도소득세투에이스

[기획연재] 절세 기술의 핵심은 양도소득세

리서치센터
2019.01.29 조회수3,617

투자자들의 가장 많은 관심이 쏠리는 세금은 바로 양도소득세(양도세)이다. 부동산을 매매할 때마다 맞닥뜨려야 하고, 그 세율은 만만찮게 높기 때문일 것이다. 그러나 양도세에는 절세할 수 있는 항목이 꽤나 많다.

양도소득세는 말 그대로 부동산을 양도해서 생긴 소득에 대해 부과되는 세금이다. 소득을 많이 얻었으면 많이 내고, 적게 얻었으면 적게 내는 누진세율 구조가 적용된다.

양도소득세 역시 여타 세금과 마찬가지로 "과세표준 세율"로 계산한다. 다만 그 과세표준을 구할 때 공제하는 항목이 많다 보니 복잡해 보일 뿐이다.

양도소득세의 과세표준 구하는 방법을 자세히 알아보자. 일단 내가 집을 판 가격에서 샀던 가격을 뺀다. 여기에 그동안 들어간 필요경비를 뺀 금액을 양도차익이라고 하며, 이 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 항목을 제하면 과세표준이 나온다. 아래 표는 양도소득세의 일반세율이다.


또한 양도소득세의 세율은 아래 표와 같이 보유기간에 따라 달라지는데, 웬만하면 주택은 1년 이상, 주택 이외 다른 부동산은 2년 이상 보유하는 것이 세금을 줄이는 방법이다.

보유기간을 따질 때의 기준은 계약일이 아닌 잔금일이다. 계약은 2년이 채 안된 시점에 하더라도 매도자와 잘 협의해서 잔금일을 2년이 지난 후로 미룬다면 일반세율을 적용받을 수 있다. 따라서 부동산을 살 때부터 미리 팔 시기를 잘 계산하고 맞추는 것이 훌륭한 투자자의 소양이다.

이제 이렇게 큰 비중을 차지하고 있는 양도소득세를 줄이는 방법에 대하여 알아보도록 하자. 양도소득세를 절세하는 가장 기본적인 방법은 과세표준을 줄이는 것이다.

과세표준을 줄이는 가장 좋은 방법은 공제를 많이 받는 것이다. 공제 항목은 아래와 같다.

● 수리비 중 자본적 지출
부동산을 보유하는 도중 수리에 들어가는 비용을 세법에서는 "자본적 지출"과 "수익적 지출"로 구분한다. 그중 자본적 지출이란 부동산의 자산가치를 높이는 데에 사용된 지출로, 양도소득세를 산출할 때 필요경비로 인정되어 공제받을 수 있다. 발코니 확장, 섀시 공사, 바닥 공사, 보일러 교체 등이 이에 포함된다.

● 필요경비
필요경비란 부동산을 양수·양도하는 데에 들어가는 비용을 말한다. 계약서나 신고서 등의 작성 비용, 인지대, 중개수수료 등이 여기에 속한다. 매도가격에서 매입가격을 뺀 후 필요경비까지 뺀 금액을 "양도차익"이라고 한다.

● 장기보유특별공제
한 집에서 오래 살다가 그 집을 팔았다면 양도소득세액에서 일정비율을 공제해준다. 이것이 장기보유특별공제로, 오랜 시간 진행되는 인플레이션 때문에 집주인이 손해 보는 것을 보상해주고자 만든 제도이다. 매입 후 3년부터 적용되어서 10년까지(2019년부터는 15년까지) 보유하면 최저 10%에서 최고 30%까지 공제받을 수 있다.

● 기본공제
1년에 한 번, 한 사람당 자산 그룹별로 250만 원까지는 기본적으로 공제가 된다. 양도소득에서 이 기본공제 금액까지 빼야 비로소 "과세표준"이 나온다. 이 과세표준에 세율을 곱하면 양도소득세가 산출된다.





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