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아듀! 2018 부동산시장, 핵심 이슈 6가지

2018.11.27 리서치센터 이은상조회수1,198

아듀! 2018 부동산시장, 핵심 이슈 6가지

2018년은 고강도 부동산대책들로 다사다난한 한 해였다. 지난 2017년이 부동산 시장의 "혼돈기" 였다면 올해는 여러 가지 강력한 대책들로 "안정기"에 접어든 상태다. 2019년을 앞두고 올 한해 언급됐던 부동산 관련 이슈들을 6가지 키워드로 정리해봤다.


■ 재건축 초과이익환수제 부활

재건축 초과이익 환수제란 재건축으로 조합이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3,000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내도록 한 제도다. 집값 급등기인 지난 2006년 도입되었으나 금융위기 이후 부동산 시장을 위축시킨다는 지적이 나오면서 2013년부터 2017년 연말까지 한시적으로 유예됐다.

재건축 초과이익 환수제는 집값 상승 원인인 강남 재건축 아파트 가격 안정을 위해 정부가 부활시킨 규제로 2017년 8.2 부동산 대책을 통해 2018년 1월 1일부로 부활했다.

제도 부활 이후 일부 단지는 부담금이 증가하며 재건축 진척에도 제동이 걸리고 있는 추세다. 11월 강북권 첫 재건축 부담금 적용단지가 나오면서 서울 전역이 환수제 영향권에 들었다.


■ 신DTI(총부채상환비율) DSR 대출규제

정부가 2017년 10월 24일 발표한 가계부채 종합대책의 핵심 내용으로 기존 총부채상환비율(DTI)을 개편한 제도로 2018년 1월부터 시행됐다. 신DTI는 투기 수요 억제를 위해 다주택자를 대상으로 한 규제로 서울·수도권, 세종시·부산 해운대구 등 청약조정지역에 우선 적용됐다.

기존 DTI가 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출 이자만 반영해 대출 한도를 정했다면 신DTI는 신규 주택담보대출 원리금 상환액과 기존 주택담보대출 원리금 상환액을 합친 금액을 연간소득으로 나눔으로써 다주택자들의 추가 주택담보대출이 어려워지거나 한도가 줄어들게 됐다.

총부채원리금상환비율(DSR)은 연간 소득 중 모든 대출 원리금 상환액이 차지한 비율을 나타내는 것으로써 기존 주택담보대출과 함께 마이너스통장, 신용대출, 자동차할부, 카드론 등 모든 금융권 대출의 원리금 상환액까지 고려한 더욱 강력한 규제다.


■ 재건축 안전진단 강화

재건축 안전진단 강화는 2018년 2월 21일 정부의 "안전진단 기준 정상화 방안" 발표를 토대로 3월5일 시행됐다. 집값 불안의 진원지로 꼽히는 재건축 시장에 제동을 걸기 위한 것으로, 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단 문턱을 대폭 높이는 것이 핵심이다.

과거 입주민의 10% 이상이 동의하면 관할 지자체 공무원이 안전진단 실시 여부를 결정했으나 시행 이후 시장·군수가 한국시설안전공단, 건설기술연구원 등 외부 전문기관에 의뢰해 현지조사의 전문성과 객관성을 높였다.

안전진단 종합판정을 위한 평가 항목별 가중치에서 구조 안전성 비중이 50%까지 높아졌으며 40% 수준인 주거환경은 15%로 축소됐다. 사실상 건축물에 물리적으로 심각한 하자가 있어야만 낮은 등급이 가능하다. 다만 주거환경 평가결과 극히 열악하다고 판정될 경우 다른 평가 없이 재건축으로 판정된다.

조건부 재건축 판정을 받은 경우 진단결과에 대한 검증도 강화됐다. 조건부 재건축은 안전진단 D등급을 받은 경우로 사실상 재건축 판정과 다름없었다. 그러나 제도 시행 이후 조건부 재건축 판정을 받은 경우 시설안전공단 등 공공기관의 적정성 검토를 받아야만 재건축 추진여부가 가능해졌다.


■ 로또 청약, 로또 아파트

소수의 청약 당첨자가 수억원의 시세차익을 누리는 일이 반복되며 생겨난 말인 로또 청약(로또 아파트). 주변 시세보다 낮은 분양가로 인해 당첨만 되면 소위 "대박"이 날 수 있기 때문이다.

이처럼 로또 아파트가 탄생하게 된 배경은 분양가 규제에 따른 측면이 크다. 공공택지의 경우 분양가상한제가 적용을 받고 있으며, 민간택지의 경우에도 주택도시보증공사에서 간접적으로 보증심사를 통해 사실상 분양가 통제를 하고 있기 때문이다.

사실상 강남을 주변으로 로또 아파트라고 불리는 단지들의 청약에 많은 사람들이 대거 몰렸으나 높은 분양가로 인한 부자들만의 분양 잔치가 되는 것이 아니냐는 우려 또한 높아지고 있다.


■ 똘똘한 한 채

똘똘한 한 채는 시대의 흐름에 따른 새로운 풍조다. 정부가 2018년 4월 시행한 다주택자 중과세로 인해 집 되고 돈이 되는 한 채의 집에 주목하게 된 것이다. 정확한 기준은 없으나 대체로 집값 상승 가능성이 높고 거주 수요가 풍부한 집을 똘똘한 한 채로 정의할 수 있다.

거주자의 목적과 상황에 따라 기준은 달라질 수 있으나 역세권에 위치하면서 거래량이 높고 환금성이 좋은 지역의 주택이 똘똘한 한 채라고 볼 수 있다. 옥죄는 부동산 세금에 따라 똘똘한 한 채의 선호 여파는 향후 몇 년간 지속될 것으로 보인다.


■ 부동산전자계약시스템

모든 부동산 거래에 있어 종이와 인감 없이도 스마트폰이나 태블릿PC 등을 통해 온라인 서명으로 부동산 전자계약을 체결할 수 있는 시스템으로 부동산 시장 거래 투명성을 높이고자 2017년 8월부터 전국적으로 시행 중이다.

기존의 종이 계약서를 전자계약서로 대체하는 것으로 계약의 과정은 기존과 동일하다.
소비자의 경우 공인중개사의 신분확인 및 계약 결과 안내 서비스를 받기 때문에 안전하고 편리하게 부동산 거래를 이용할 수 있다. 또한 기존에 주택 임대차 확정일자를 받기 위해 주민센터에 방문하는 대신 계약과 동시에 자동으로 부여를 받기 때문에 그에 대한 수수료도 면제받는다.
공인중개사의 경우 부동산 실거래가 신고에 대해 신경 쓰지 않아도 된다는 장점이 있으며 종이 계약서를 따로 보관할 필요 없다는 점에서 편리하다고 할 수 있다.

도입된 지 2년이 넘었지만 정보기술에 익숙하지 않은 이용자들은 전자계약을 꺼리는 경우가 많아 실제 이용자 수가 저조하다. 이에 정부가 규제지역 대상으로 전자계약을 의무화 검토를 진행 중이며 지역별 활성화에 주력할 예정이다.

전자계약이 의무화될 경우 부동산 거래의 투명성을 높일 수 있고 정확하고 신속한 부동산 시세 파악이 가능해 정부의 부동산 대책 반영이 수월해질 것으로 예측된다.
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이은상
 

이은상책임연구원 부동산114 리서치센터

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