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[숨은 고수 실전 노하우] 홍대상권의 확장 라인, 망원동과 서교동, 남가좌동을 주목하라

리서치센터
2018.09.19 조회수5,803


불타오르던 부동산 시장이 언제 그랬냐는 듯 정부의 9.13 대책에 의해 싸늘히 식어버렸다. 정부의 강력한 규제책이 나오면 으레 시장은 침체되고 눈치를 보는 게 관례화돼 있지만 이번 시장의 침체는 제법 오래갈 것이란 관측이 지배적이다. 1주택자 이상 대출 규제와 종합부동산세 인상 등이 그 전 어떤 조치보다 강력한 데다 후분양제 등 정부의 추가 규제가 예상돼 있기 때문이다. 과연 시장은 앞으로 어떻게 전개될 것인가.

시장이 과열되면 정부의 규제가 나오고, 시장이 침체되면 정부의 부동산 부양책이 발표되는 것은 우리나라 부동산 정책의 공식이다. 부동산이 재산에서 차지하는 비중이 워낙 큰데다 국민적 관심도가 그 어떤 나라보다 높다 보니 정부 정책에서 부동산은 늘 우선순위에 있다. 부동산이 과열되면 서민의 주거 안정을 내세워 투기를 막는다 하고, 침체되면 경기 부양을 위해 애써 만든 각종 규제책을 철폐한다. 이런 와중에 부동산에 투자하고 싶은 서민들은 언제 부동산을 사고, 언제 팔아야 할지 헷갈려 갈피를 잡지 못하고 있다.


필자가 늘 주장하는 대로 "쌀 때 사서 비싸게 파는" 시세차익 투자는 한국처럼 정부의 간섭이 심한 나라에서는 위험하기 짝이 없다. 서울처럼 인구는 많은데 땅이 절대적으로 부족한 도시에서는 영구적으로 가치가 높아만 가는 땅 투자만이 성공 확률이 매우 높다. 주택 값만 엄청나게 오른 줄 알지만 실은 아파트값보다 훨씬 더 많이 오른 게 서울 땅값이다. 땅이 있어야 집을 지을 수 있기 때문이다.

땅값은 개발 계획이 잡히고 그 개발이 실현되어 가면서 계속 오른다. 별 볼일 없던 곳에 지하철역이 생기고 백화점이나 관공서 등 인구집중 유발시설이 들어서도 오른다. 하지만 개발이 이미 완료되었다고 해서 땅값 상승이 멈추는 것은 아니다. 유동인구가 늘어나고 상권이 확장되면 땅값은 그 동선을 따라 상승한다. 따라서 상권이 확장되는 곳의 길목을 선점하면 지가 상승에 따른 큰 시세 차익을 거둘 수 있다.

홍대입구 상권이 확장되면서 관심 밖이었던 연남동 철길 주변의 지가가 큰 폭으로 상승한 것이 그 좋은 예다. 물론 철길 주변을 공원화했던 개발의 효과도 있지만 5년 전 3.3㎡당 2,000만 원도 하지 않던 연남동 철둑길이 카페거리로 변하면서 지금은 1억원을 넘은 데에는 상권 확장에 따른 반사이익이 컸다.

홍대 상권의 확장은 현재도 진행형이지만 앞으로도 그 진행은 멈출 것 같지 않다. 그저 젊은이의 거리였던 홍대입구역 부근은 2011년 11월 공항철도가 개통되고 이듬해 12월 경의중앙선이 지하화하면서 트리플 역세권이 된 이후 서부 지역 최고 상권으로 발전을 거듭하고 있다. 여기에 한 정거장 거리인 합정역 더블 역세권이 균형발전촉진지구로 지정되어 초고층 주상복합 빌딩이 신축되면서 마포구의 중심복합지구로 자리잡고 있다.

합정동~홍대입구 상권이 확장하면서 동교동과 서교동의 지가가 크게 상승했다. 홍대입구역 인근의 비싼 임대료를 견디지 못한 카페와 음식점들이 동교동과 서교동의 이면 도로를 찾아 옮기면서 다시 이 일대 땅 값 상승을 견인한 것이다. 특히 서교동은 출판사들이 몰려 있는 거리여서 돈을 번 출판사들이 투자 차원에서 꼬마빌딩 매입에 열을 올리면서 더욱 땅 값 상승을 부채질했다. 이 일대 땅 값은 3~4년 전만 해도 3.3㎡당 2,000만 원도 하지 않았으나 지금은 4,000만 원을 준다 해도 구입하기 힘들 정도가 되었다.


서교동 한쪽 귀퉁이에서 작은 출판사를 운영하던 L씨는 목돈을 만지자 5년 전쯤 필자에게 부동산 구입에 대해 문의한 적이 있다. 오피스텔을 사서 월세 수입을 올리는 것이 어떨까 하고 묻기에 무조건 꼬마빌딩이나 대지 50평이 넘는 다가구주택을 구입하라고 주문했다. 집값은 떨어져도 집을 지을 수 있는 땅 값은 떨어지는 법이 없다고 말하자 부동산에 잘 모르는 그였지만 수긍하는 눈치였다.

한참 후 잘 아는 지인이 자금이 필요해 보유하고 있던 망원동의 대지 70평짜리 다가구를 팔겠다고 하자 L씨가 잽싸게 낚아챘다. 그 망원동 2층짜리 다가구주택은 지금 3.3㎡당 3,500만 원이 넘는다. 그동안 경기 불황으로 수많은 작은 출판사가 문을 닫았지만 L씨의 출판사는 건재하다. 출판사로 벌어들이는 수입은 점점 줄어들고 있지만 땅값이 무럭무럭 올라가고 있기 때문이다. 그는 언젠가 다가구주택을 헐고 신축 건물을 지어 월세 받으며 편히 살 생각을 하고 있다.

서교동과 망원동은 더블 역세권인 합정동과 가깝고 망원역에서도 멀지 않기 때문에 전월세 수요가 매우 높은 곳이다. 이를 눈치 챈 집장사들은 망원동이 유도정비구역으로 지정되기 전부터 신축 빌라를 지어 분양했다. 3년 전만 해도 망원동 투룸은 2억5,000만원 전후, 서교동 투룸은 2억2,000만원 전후에 구입할 수 있었다. 이 지역은 집값에 비해 전세금 비중이 높아 2,000만~3,000만 원의 투자금만 있으면 매입이 가능했다.

2년이 지나 전세가격이 2,000만원~3,000만원이 오르면서 투자자들 대부분이 원금을 회수했다. 지금은 매물이 귀해 신축빌라는 2억8,000만원~3억원에 나와도 금세 팔리곤 한다. 많은 투자자들이 아직도 이 지역 매물을 기다리고 있지만 땅이 귀해지면서 공급이 달리고 있다.

서교동과 망원동의 땅값이 상승하면서 망원2동과 성산동까지 상승 여파가 미치고 있다. 이 지역 땅 역시 가격이 많이 올랐어도 구하기 힘든 것은 마찬가지다. 집장사들이 가끔 신축 빌라를 지어 분양하면 설계도면 상태에서 매진되기 일쑤다. 홍대 상권의 확장으로 전월세 임대료가 계속 상승할 것으로 믿는 투자자들이 많기 때문이다.

필자는 홍대 상권이 확장되면서 서교동과 망원동 대안으로 남가좌동을 오래전부터 눈여겨봐 왔다. 남가좌동 중에서도 흥남교사거리와 남가좌동사거리까지의 양쪽 구역이다. 이 구역은 아직도 저렴하게 매입 가능한 단독 및 다가구주택들이 존재하고 리모델링을 통해 부가가치를 높일 수 있는 꼬마빌딩이나 근린생활시설들이 꽤 많다.

홍대입구역에서 버스를 타면 20분 이내에 도달할 수 있어 홍대 상권은 물론이고 신촌 일대 대학생들의 통학 거리 내에 있다. 남가좌동사거리에는 명지대학교가 있다. 남가좌동사거리를 넘어가면 가재울뉴타운으로 신흥 중산촌으로 부상한 아파트 단지 1만5,000세대가 거주한다. 가재울뉴타운을 지나면 트리플 역세권인 디지털미디어시티역이 있고 그 일대는 수색증산뉴타운으로 엄청난 개발 공사가 진행 중이다. 이 일대 재개발 지분 값의 프리미엄은 3억원에 육박한다.

수색증산뉴타운의 개발이 완료되면 디지털미디어시티역 일대 역시 홍대입구 못지않은 대규모 상권이 형성될 것이 분명하다. 이미 디지털미디어시티 역세권의 땅값은 부르는 게 값일 정도다. 이럴 때는 이 역세권의 상권이 확장되는 길목을 선점하는 것이 투자의 방법이다.

필자는 증산역 건너편 일대인 북가좌2동에 주목하고 있다. 이 동네는 사람들의 관심이 비교적 덜해 아직 가격이 착한 편이다. 앞에는 수색증산뉴타운 개발이 한창이고 뒤는 가재울뉴타운 개발이 완료됐다. 배후주거단지와 상권이 이 일대 지가를 견인할 것이 분명하다. 이 일대 대지 40평 이상 되는 단독 및 다가구, 근생을 노려라. 자금 여력이 충분하면 대로변이나 이면골목의 꼬마빌딩에 관심을 가져라.

집값은 떨어질 수 있어도 땅값은 떨어지는 법이 없다. 아파트 같은 집은 공급이 과잉 될 수 있지만 땅의 공급은 유한하기 때문이다. 문재인 정부가 집값을 억제하기 위해 각종 규제책을 펼쳐 시장이 소강상태에 빠지는 지금이 기회일 수 있다. 단독 및 다가구주택 시장도 영향을 받아 물건 사기가 조금 쉬워질 수 있기 때문이다.

※ [숨은 고수]의 글은 부동산114의 견해와 차이가 있으며 어디까지나 참고적인 자료로 활용하시기 바랍니다. 또한 최근 부동산 시장과 해당 지역의 가격 동향, 정부의 정책 등을 주의 깊게 파악하시기 바랍니다.


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