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숨은고수절세전략꼬마빌딩

[숨은 고수 실전 노하우] 절세가 가능한 꼬마 상가주택이나 다가구주택 투자방법

리서치센터
2018.09.12 조회수1,623


어떤 부동산이든 투자를 할 때 좋은 매물을 사는 것도 중요하지만 매도 전략도 함께 짜는 것이 중요하다. 매도 전략에는 여러 가지가 있지만 가장 중요한 포인트는 바로 양도소득세를 절세하는 것이다.

아무리 시세차익이 많이 발생되었다고 해도 비과세 요건을 갖추지 못해 모두 양도소득세로 납부해버리면 실질적으로 손에 가지게 되는 금액은 작기 때문이다. 현재 양도소득세 최고 세율은 42%인데 여기에 지방세 10%까지 하면 총 46.2% 양도소득세를 납부하게 된다.


시세차익에 거의 반 이상이 세금으로 나가게 되는 것이다. 그렇기 때문에 매도를 하기 전에 양도소득세를 절세 할 수 있는 방법을 미리 마련해두는 것이 좋다. 양도소득세를 절세할 수 있는 방법은 공동명의로 매입해서 세금 구간을 낮추는 것과 꼬마 빌딩을 매입·운영·매각하면서 발생하는 필요경비를 많이 인정받고 3년이상 소유 시 발생하는 장기보유특별공제를 받는 방법이 있다.

장기보유특별공제는 1세대1주택일 때 주택은 공제율이 최대 80%이고, 토지·건물·다주택자 공제율은 최대 30%이다. 공제율을 최대 80%까지 적용을 받게 되면 양도소득세는 거의 없다고 보면 된다.

그래서 건물을 주택으로 인정 받는 게 무엇보다 중요한데 상가 주택의 경우 주택 부분이 상가 부분 보다 많거나 같으면 건물 전체를 주택으로 봐서 절세 할 수 있는 장점이 있다. 이는 공부상 용도가 아니라 실질적인 사용 용도로 보기 때문이다. 그래서 매각하기 전에 미리 준비를 해서 전체가 주택으로 인정받게 되면 많은 절세 효과를 얻을 수 있게 된다.

다가구주택의 경우는 건물 내에 여러 가구가 있지만 건물 전체를 1가구로 보고 주택임대사업자등록 요건만 맞으면 준공공임대사업자로 등록해서 장기보유특별공제 최대 70%까지 받을 수 있다.

실제 사례를 통해 살펴 보면 40대 A씨가 서울 강남구 청담동에 다가구주택을 2017년에 약 26억원에 부부공동명의로 매입했다. 매입 당시 보증금은 10억원 있었고 살고 있던 분당 아파트와 공동담보로 16억원을 대출 받아 실투자금이 들지 않고 매입이 가능했다.

처음에는 신축·리모델링을 해서 사무실로 임대를 하려고 했지만 세무사 컨설팅을 받고 주택임대사업자 등록을 하기로 마음 먹었다. 청담동의 경우 임대수익률은 낮지만 대지 가격이 계속 꾸준히 오르는 곳이기 때문에 차라리 주택임대사업자로 등록하는 것이 이익이라고 판단이 되어 8년 준공공임대사업자로 등록했다.

만약 이 다가구주택을 8년 후에 52억원에 매각을 하게 될 경우, 매입 가격 26억원과 취득관련비용 1억원를 제외하면 약 25억 차익이 남는데, 장기보유특별공제 70% 최대 받게 되면 각각 부부가 부담하는 세금은 약 1억3천만원씩 합쳐서 약 2억6천만원 밖에 되지 않는다. 차익에서 실질적인 부담 세율은 10% 밖에 되지 않는다. A씨 같은 경우 실투자금이 들지 않았기 때문에 추후에 이런 방법으로 매각을 하게 된다면 투자 수익률은 매우 높을 것으로 예상된다.

정리해보면 상가주택의 경우는 매각을 준비해서 사전에 전체를 주택으로 인정 받을 수 있게 해야 되고, 다가구주택 같은 경우는 주택임대사업자 등록을 통해 사전 매도 전략을 계획하는 것이다.

건물은 부동산 투자를 하는 데 있어서 자산에 가장 큰 비중을 차지한다. 하지만 다수의 투자자들은 상담료가 아까워서 자문을 받지 않고 정확하지 않은 인터넷 내용을 검색해서 찾아 보고는 한다. 꼬마빌딩을 운영 한다는 건 한 기업을 운영하는 것과 같다고 볼 수 있다. 그런데 전문가한테 자문도 받지 않고 작은 비용을 아끼려다가 큰 비용을 놓치는 경우가 있으니 가능하면 전문가를 통해 사전에 매도 컨설팅 자문을 받는 것이 유리하다.

※ [숨은 고수]의 글은 부동산114의 견해와 차이가 있으며 어디까지나 참고적인 자료로 활용하시기 바랍니다. 또한 최근 부동산 시장과 해당 지역의 가격 동향, 정부의 정책 등을 주의 깊게 파악하시기 바랍니다.




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