부동산 다반사

[알아두면 돈 되는 부동산 투자전략]

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절세효과와 증여세의 증가를
상호 비교해서 판단해야 한다
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부동산을 취득할 때 주위에서 흔히 하는 얘기가 바로 공동명의로 취득하라는 말일 것이다. 왜 공동명의로 하라는 것일까? 그 이유는 바로 공동명의로 인한 절세효과 때문이다.

"공동명의로 인한 절세효과는 제한적"
공동명의로 인한 취득세의 절세효과는 제한적이다. 즉, 2주택 등으로 새로운 주택 취득 시 감면을 적용받지 못할 경우(단독명의로 취득할 경우 감면이 적용되지 않는 상태)에는 무주택자 또는 1주택자로 취득 시 일시적 2주택으로 감면을 받을 수 있는 자와 공동으로 취득할 때만 취득세 절세효과가 있다. 그 밖의 경우에는 절세효과가 없다. 오히려 손해가 발생하는 경우도 있는데, 단독명의로 하면 감면을 받을 수 있음에도 불구하고 감면을 받을 수 없는자와 공동으로 취득할 경우에는 손실이 발생한다.

"공동명의, 재산세는 절세효과 없다"
재산세는 주택별로 계산하므로 공동투자로 인한 절세효과가 없다.

"공동명의로 종합부동산세 줄일 수 있다"
종합부동산세는 개인별 소유주택의 공시가격 합계액이 6억 원(1주택인 경우 9억 원)을 초과할 경우에 과세한다. 합부동산세는 개인별 소유주택의 공시가격 합계액이 6억 원(1주택인 경우 9억 원)을 초과할 경우에 과세한다. 따라서 공동명의로 분산하면 종부세 절세효과를 얻을 수 있다. 다만, 공동명의로 분산하기 위하여 증여세 등이 소요된다면 그 비용을 들여 종합부동산세를 줄이는 것이 정말 실익이 있는지를 반드시 따져 본 후에 최종 선택을 해야 한다.

"임대소득에도 절세효과가 있다"
임대소득에 대한 소득세도 개인별로 누진 과세하기 때문에 소득이 없거나 자신보다 소득이 적은 자와 공동명의로 하면 임대소득세의 절세효과를 얻을 수 있다.

"공동명의, 양도세의 절세효과는 미미할 수 있다"
공동명의로 할 경우에는 양도차익이 있으면 당연히 양도세 절세효과가 발생한다. 그 이유는 양도세는 개인별로 누진 과세하기 때문이다. 다만, 양도차익과 소유주택 등의 상황에 따라 절세효과가 미미할 수도 있고 클 수도 있다. 특히 2년 이상 보유한 후에 매도하면 양도세의 절세효과가 크다. 보유기간이 2년 미만인 경우에는 단일세율을 적용하기 때문에 공동명의로 인한 절세효과가 크지 않다. 단지 개인별 기본공제가 적용되므로 기본공제를 한 번 더 적용한 것에 대한 양도세가 줄어들 뿐이다.

"공동명의가 무조건 이익은 아니다"
공동명의가 무조건 이익이 되는 것은 아니다. 절세효과의 반대급부로 증여세나 국민연금 및 건강보험료를 추가로 부담하는 문제가 발생할 수 있기 때문이다. 또 앞서 본 바와 같이 상황에 따라서는 취득세 손실이 발생하고 종부세나 임대소득세 및 양도세의 절세 효과가 미미할 수도 있다. 잘못 선택할 경우 증여세 등의 비용뿐만 아니라 공동명의자에게 보유세나 양도세 등의 손실을 가져오는 상황도 초래할 수 있다.

"주택의 취득자금에 따라 증여세 적용"
배우자를 공동명의자로 할 경우 주택의 취득자금이 소득 등을 통해 얻은 배우자의 자금이라면 아무런 문제가 없다. 그러나 소득이 전혀 없었던 배우자를 공동명의자로 한다면 증여세 문제가 발생할 수 있다.
다만, 배우자 지분이 6억 원(10년간 증여한 금액을합산함에 주의) 이하인 경우에는 증여세를 과세하지 않고, 배우자 지분이 6억 원을 초과하면 그 초과부분에 대해서만 별도로 증여세를 내야 한다.

"자녀와 공동명의는 공제금액이 적다"
자녀 등을 공동명의로 하는 방법도 생각해 볼 수 있는데 배우자에 비해 공제금액이 적으므로 증여세 부담이 크다. 만약, 자녀의 자금으로 취득한 경우라면 증여세는 발생하지 않으면서 종합부동산세와 임대소득세 및 양도세의 절세효과를 얻을 수있다. 하지만, 부모가 대신 부담하는 자금이라면 3,000만 원 초과부분에 대하여 증여세를 내야 한다. 이때 역시 종합부동산세와 임대소득세 및 양도세의 절세효과와 증여세의 증가를 상호 비교해서 공동명의로 할 것이지 여부를 판단해야 한다.

공동명의로할지 단독명의로할지 종합부동산세와 임대소득세 및 양도세의 절세효과와 증여세의 증가를 상호 비교해서 공동명의로 할 것이지 여부를 판단해야 한다.